De hervorming is fundamenteler dan een loutere tariefverlaging, benadrukt Vlaams minister van Begroting Bart Tommelein (Open VLD). Momenteel bepaalt het kadastraal inkomen (ki) of kopers van het gunsttarief van het klein beschrijf kunnen gebruikmaken. Het ki staat voor de geschatte jaarlijkse huuropbrengst van een woning. ‘Dat ki is niet meer actueel, want het is gebaseerd op de huurprijzen van 1975. We stappen af van dat onrechtvaardige en totaal verouderde systeem. Kopers van huizen die een fout ki hebben, maar die meer dan de gemiddelde verkoopprijs betalen, kunnen niet langer van het tarief voor een bescheiden woning gebruikmaken, zodat de korting voorbehouden is voor echt bescheiden woningen. Dat is rechtvaardigheid.’
Behalve eerlijker wordt het nieuwe systeem ook eenvoudiger. ‘De wirwar aan vrijstellingen verdwijnt. Er is enkel nog een vrijstelling voor bescheiden woningen, met een extra korting voor ingrijpende energierenovaties’, zegt Tommelein, die ook minister van Energie is in de Vlaamse regering.
Wat verandert door de hervorming?
U koopt vandaag vastgoed
Op de aankoop van uw gezinswoning betaalt u standaard 10 procent registratierechten. Die belasting wordt berekend in verhouding tot de aankoopprijs van de woning.
Als u een bescheiden woning koopt, kunt u profiteren van het klein beschrijf van 5 procent. Het ki bepaalt of een woning bescheiden is of niet. De grens ligt op 745 euro geschatte huurinkomsten per jaar, tenzij u minstens drie kinderen hebt. Als u drie of vier kinderen hebt, ligt het plafond voor het klein beschrijf op maximaal 845 euro. Bij vijf of zes kinderen stijgt de grens tot 945 euro en vanaf zeven kinderen bedraagt het plafond 1.045 euro. Wie een klein beschrijf aanvraagt, moet binnen drie jaar naar de woning verhuizen en er drie jaar blijven wonen.
Volgens cijfers van het kabinet-Tommelein heeft een vijfde van de woningen in ons land een ki onder 745 euro. Vorig jaar werden 35.708 woningen verkocht met klein beschrijf.
U kunt een aantal vrijstellingen krijgen op het tarief van groot of klein beschrijf. Op de onderste schijf van 15.000 euro hoeft u geen registratierechten te betalen. Die vrijstelling heet in het jargon abattement. Als u de aankoop met een hypothecair krediet financiert, komt daar nog een bij-abattement van 10.000 euro bij groot beschrijf en 20.000 euro bij klein beschrijf bovenop. Het abattement en het bij-abattement kunt u samen benutten. In dat geval bespaart u 2.500 euro registratierechten (10% van 25.000 euro) bij een groot beschrijf of 1.750 euro (5% van 35.000 euro) bij een klein beschrijf. Om recht te hebben op het abattement moet u binnen twee jaar in de woning wonen.
Als u de ene gezinswoning voor de andere inruilt, kunt u opteren voor de meeneembaarheid. Die houdt in dat u maximaal 12.500 euro registratierechten die u op uw vorige aankoop betaalde kunt aftrekken van uw nieuwe aankoop. Let wel: het abattement en de meeneembaarheid kunt u niet cumuleren, u moet kiezen.
De voordelen van een klein beschrijf, het abattement en de meeneembaarheid zijn voorbehouden voor wie een gezinswoning koopt. Wie in vastgoed investeert, kan er niet van profiteren. Op tweede verblijven of woningen die u koopt om te verhuren geldt altijd het standaardtarief van 10 procent.
U koopt in de toekomst vastgoed
Als u in de toekomst vastgoed koopt, zakt voor uw gezinswoning het standaardtarief van 10 naar 7 procent. Het klein beschrijf, het abattement en het verhoogde bij-abattement verdwijnen. In de plaats komt er een korting voor bescheiden woningen. Of een woning bescheiden is, hangt na de hervorming niet meer af van het ki, maar van de aankoopprijs. Die moet onder 200.000 euro liggen. Voor een aantal kernsteden en steden in de Vlaamse rand geldt een hoger plafond van 220.000 euro (zie hieronder).
De korting bestaat uit een vrijstelling van de registratierechten op de eerste schrijf van 80.000 euro. Dat komt neer op een korting van 5.600 euro. Voor bescheiden woningen ligt het tarief van de aankoopbelasting maximaal op 4,2 procent.
Als u in vastgoed investeert, verandert er niets. Het tarief blijft 10 procent.
Wie de gezinswoning binnen vijf jaar ingrijpend energetisch renoveert, betaalt 6 in plaats van 7 procent registratierechten. Dan moet u wel de verwarming, koeling en luchtcirculatie volledig vervangen en minstens driekwart van de muren en/of het dak (na)isoleren.
Het aantal kinderen speelt geen rol voor het recht op de korting. ‘We willen iedereen de kans geven een gezinswoning te kopen, zowel alleenstaanden als een gezin met vier kinderen’, verklaart Tommelein de keuze om geen rekening meer te houden met de gezinssamenstelling.
De meeneembaarheid wordt uitgebreid. ‘Nu moeten mensen kiezen tusen het abattement en de meeneembaarheid. In de toekomst kan wie een woning van minder dan 200.000 euro koopt genieten van de korting op de aankoopbelasting en van de meeneembaarheid.’‘Daarnaast wordt het bedrag van 12.500 euro vanaf 2018 geïndexeerd. Dat is logisch, want sinds de invoering ervan in 2002 zijn woningen duurder geworden’, verklaart Tommelein.
Als u in vastgoed investeert, verandert er niets. Het tarief blijft 10 procent. Tenzij u de woning negen jaar verhuurt aan een Sociaal Verhuur Kantoor (SVK). Dan zakt het tarief ook naar 7 procent.
Vanaf de zomer
Na het fiat van de Vlaamse regering in het kerstweekend bestuderen een aantal adviesraden en het Vlaams Parlement de komende maanden het regeringsvoorstel. Tommelein mikt erop dat de hervorming vanaf de zomer ingaat. Vastgoedspecialisten zijn benieuwd hoe kopers en verkopers zich in de tussenperiode zullen gedragen. Notarissen en makelaars kregen afgelopen week heel wat kandidaat-kopers en -verkopers aan de lijn die zich afvragen wat ze het best doen: hun aan- of verkoop uitstellen of versnellen?
‘Voor negen op de tien gezinswoningen dalen de registratierechten. Voor acht op de tien gebeurt dat omdat het tarief daalt van 10 naar 7 procent. Een op de tien gezinswoningen profiteert van een nieuwe korting omdat de aankoopprijs onder 200.000 euro ligt’, onderstreept Tommelein. ‘Als je weet dat 92 procent van de appartementen, waar vaak singles, jonge gezinnen of gepensioneerden wonen, vandaag onder het groot beschrijf valt, betekent dat dat we met de hervorming meer mensen de kans geven een eigen woonst te kopen.’
Wachten of niet?
Wie een woning onder 200.000 euro met een ki boven 745 euro (dus met een geschatte huuropbrengst van meer dan 745 euro per jaar) op het oog heeft, heeft er het meest baat bij om af te wachten. Hij kan in de toekomst profiteren van een extra korting, terwijl hij nu een groot beschrijf moet ophoesten. Dat speelt vooral voor (nieuwe) appartementen.
Voor wie een woning boven 200.000 euro zoekt die geen recht geeft op een klein beschrijf is wachten eveneens de boodschap, aangezien het standaardtarief zakt van 10 naar 7 procent.
Als u op zoek bent naar een bescheiden woning onder 200.000 euro met een laag ki dan hoeft u zich evenmin te haasten. Want voor die woningen bedragen de registratierechten in het nieuwe systeem nagenoeg evenveel als onder het klein beschrijf.
Toch zijn er ook een aantal situaties waarbij het nadelig is om de aankoop uit te stellen. Volgens Tommelein heeft 12 procent van de woningen met een verkoopprijs boven 300.000 euro een klein beschrijf. Vaak gaat het om grotere huizen op het platteland die verbouwd en gerenoveerd werden, maar toch aanspraak maken op een klein beschrijf omdat de verbouwingen nooit werden aangegeven aan het kadaster, waardoor het ki onder 745 euro ligt. Maar er is enige voorzichtigheid geboden. Het kadaster controleert bij verkopen waarvan de verkoopprijs in vergelijking met het ki hoog is tegenwoordig stelselmatig of verbouwingen correct werden aangegeven. Als dat niet het geval is, moet de koper toch 10 procent in plaats van 5 procent registratierechten betalen.